우리나라 아파트는 꼭 재건축을 해야 합니다. 분당과 목동 아파트 재건축처럼 절차를 남겨두고 있는 대규모 지역이 있죠.
하지만 해외의 경우 영국은 평균 128년, 미국은 72년의 수명이라는 점 알고 계신가요?
반면 우리나라 한국 아파트의 수명은 고작 30년 정도에 불과하다는데, 도대체 왜 고쳐 쓰지 않고 부수고 다시 짓는지에 대한 경제적, 과학적 근거를 알려드리겠습니다. 그리고 재건축절차와 현재 시장의 관심이 큰 분당과 목동 아파트 재건축 현황까지 요약해 보겠습니다.
1. 아파트 재건축, 왜 부술까?
1) 경제적 이유
아파트를 지을 때 용적률과 건폐율이 있습니다. 그리고 용적률을 보통 100%, 250%처럼 100%를 넘는 경우가 많죠.
용적률이란?
- 건물 바닥 면적의 합계 / 땅의 넓이 x 100
예를 들어, 땅 100평을 가지고 있는데 50평짜리 1층 건물을 짓는다면, 용적률은 50%가 됩니다. 그리고 같은 땅에 50평짜리 건물 4층을 짓는다면 용적률은 200%가 되겠죠.
다시 말해 용적률이란 얼마나 높이 올릴 수 있는가라고 이해하시면 됩니다.
이처럼 대지지분은 줄어들더라도, 같은 면적의 땅에 더 높이 지으면 만들 수 있는 가구가 많아지겠죠.
그래서 현실적으로 더 많은 사람들이 살 수 있도록 용적률을 상향해서 건물을 높이 짓게 되는 겁니다.
2) 과학적 이유
사실 경제적 이유보다 더 중요한 게 현실적으로 과학적 근거 때문입니다. 바로 과거에 지어진 우리나라 아파트에 해당하는 부분인데요. 외국의 경우 내부 인테리어가 쉽습니다. 하중을 기둥이 버티기 때문인데요.
우리나라의 경우 벽 자체가 하중을 버티도록 설계된 경우가 많아 인테리어가 어렵고, 특히나 한국의 전형적인 특징인 온돌 때문에, 과거에 바닥에 설치된 금속 파이프관이 시간이 오래되면 녹슬어 하자가 생깁니다. 이 경우 오래된 아파트들에서 경험하듯이 아랫집으로 누수가 생겨서 크게 배상을 해야 하기도 하죠.
3) 사회적 이유
과거에는 사회 전반적으로 자동차가 많지 않았고, 여유 있게 설정을 했음에도 국가경제가 발전하면서 사회적으로 많은 자동차가 가구별로 소유하게 됐죠. 그래서 현실적으로 주차난이 심해서 일부 동네의 경우에는 단지 내 주차장은 물론, 단지 밖 도로변에도 주차를 해야 하는 상황까지 이르렀습니다.
따라서 사회적 변화에 따른 새로운 구조의 주차설비와 도로계획이 필요하게 됐죠.
2. 재건축 절차
그렇다면 이러한 노후 아파트들을 재건축을 하는 방법에 대해서 간략히 알아보자면, 그냥 쉽게 지을 수 없고 정부지자체와 조합의 동의와 절차가 필요합니다.
재건축 절차는 매우 많은 규정과 단계가 있지만 핵심적인 단계로 요약하자면,
1) 준비단계: 안전진단 통과가 핵심
기본계획 수립을 통해 지자체에서 재건축이 필요하다고 계획을 설립하고
해당 구조물에 안전진단을 시행합니다. 그리고 안전상 위험하다는 D등급의 평가를 받게 된다면 재건축 대상이 됩니다.
안전진단에 통과했다면, 정비구역으로 지정되어서 해당 지역이 재건축대상구역이라고 설정하게 됩니다.
2) 시행단계: 조합의 설립과 시공사 선정
먼저 해당 지역주민들이 모여서 대표를 뽑고, 추진위원회를 거쳐 조합을 설립하게 됩니다.
조합이 설립되었으면 사업시행인가를 신청해, 지자체로부터 아파트 재건축에 대한 사업을 허가받게 됩니다.
사업을 진행해도 좋다는 허락이 떨어지면, 관리처분인가를 시행하는데, 현재 상태의 부동산 가치를 평가하고, 새로 재건축을 진행할 때 발생하는 비용에 따른 추가 분담금을 확정하게 됩니다.
3) 완성단계:철거, 건설 및 입주
관리처분인가가 끝난다면, 모든 비용 산출이 확정되게 되고, 이후 철거를 위해 이주를 시작하게 됩니다.
이주가 시작되면 법적으로 일정 기간 내에 최종 완공(입주)이 되어야 하므로 첫 이주부터 4년 내로 완공된다고 이해하면 됩니다.
해당 지역의 이주가 완료되면 즉각 철거가 시작되고, 재건축이 착공되며 동시에 일반분양(추가 세대 증가분)이 진행됩니다.
이후 건설이 완료되면 지자체에 준공을 승인받고 나면 거주민들(조합원)의 입주가 시작됩니다.
3. 분당과 목동 아파트 재건축 현황
서울 서부권 최대의 화두는 목동아파트 재건축일 겁니다.
목동의 경우 용적률이 100% 미만인 단지가 많아 기부채납을 통해 250%~300%의 용적률을 허가받게 되면, 수익성 크다고 여겨지며, 서부 최대의 학군을 자랑하기도 합니다.
단위면적당 학원수로 하면 강남 대치동보다도 더 많은 학원과 양질의 교육시스템이 자리 잡고 있고 각종 대형마트와 백화점, 편의시설, 근방에 큰 종합병원까지 거주가 매우 좋은 지역이기도 합니다.
현재 총 2만 6천 세대정도의 신도시급 규모를 자랑하는데, 최근 대다수의 단지가 안전진단을 통과해서 서울시와 함께 계획을 수립하는 과정에 있습니다.
게다가 분당과는 다르게, 기존의 재건축 관련법안만으로도 충분히 법적근거가 있어, 서울시의 허가만이 문제 되는 곳입니다.
반면 분당 재건축의 경우,
기존의 재건축 관련 법안으로는 진행이 불가능했습니다.
그래서 분당주민들의 강력한 요구로 국회의원들이 별도법안을 신설했고, 사실상 분당만을 위한 노후계획도시 특별법을 발표해 분당지역에 대한 재건축을 진행할 수 있도록 법까지 바꾸며 밀어주는 도시이기도 합니다.
1990년대 초반 입주한 1기 신도시 중, 일산이 먼저 진행돼야 함에도 인구수와 사업성으로 인해 분당이 더 주목을 받고 있으며, 강남과의 편의성과 분당을 기반으로 한 경기도권의 지역발전으로 향후 재건축 재개발이 완료된다면 엄청난 중심지가 될 수 있는 지역이기도 합니다.
선도지구 경쟁을 통해 특별법을 지정해서 용적률을 500%로 상향시켜 줬는데, 이건 사실 불가능한 수치고 해서는 안 되는 일임에도 분당인구가 워낙 많고 저렇게 수정하지 않는다면 사업성이 없을 정도로 이미 용적률이 높은 상태였습니다.
물론, 단독으로 개발하기보다는 여러 단지를 묶어서 개발하면 통합 재건축을 통해 인센티브를 제공하며 전체적인 도시계획이 용이하게 유도하고 있으며, 서현동 시범단지와 수내동 양지마을 등이 선도지구 경쟁이 치열한 상황입니다.
무엇보다 강남과의 교통편의성은, 향후에도 지속적으로 분당이란 지역의 메리트를 더욱 강화할 것으로 여겨지고 있습니다.
결론
최근 많은 재건축 단지가 동시에 진행이 되고 있고, 현실적으로 본다면 2040년 정도면 어느 정도 재건축이 완성된 단지들이 나올 것으로 여겨집니다. 그중 핵심인 목동과 분당이 서울 인근 지역에서는 가장 관심이 많고 인구절벽과 상관없이 젊고 어린 사람들이 유입될 수 있는 최적의 입지로 평가되고 있습니다.